Transmission immobilière : que deviennent les logements quand ils passent d’une génération à l’autre ?

Une maison familiale qui se transmet aux enfants, un appartement donné avant la retraite, une résidence secondaire dont les héritiers ne savent pas quoi faire… D’une génération à l’autre, les logements changent de propriétaires, mais aussi parfois d’usage.

Que deviennent ces biens une fois transmis ? Sont-ils conservés dans la famille, mis en location ou revendus ?

Combien de logements sont transmis chaque année en France ?

Les transmissions immobilières représentent une part importante des changements de propriétaires. Sur la période 2018-2023, elles concernaient environ 40 % des logements anciens ayant changé de propriétaire chaque année, hors Alsace, Moselle et Mayotte. 

Source : Insee, octobre 2026.

L’héritage reste donc le principal moyen de transmettre un logement à la génération suivante. La donation permet, elle, d’organiser ce transfert du vivant du propriétaire, parfois bien avant son décès. Ces biens ne sont pas nécessairement transmis à des personnes qui cherchent à acheter leur premier logement. Selon l’Insee, 63 % des héritiers et bénéficiaires de donations immobilières étaient déjà propriétaires avant la transmission. Recevoir une maison ou un appartement peut donc conduire à posséder un logement supplémentaire plutôt qu’à devenir propriétaire de sa résidence principale.

Que deviennent les maisons et appartements après un héritage ?

Certains héritiers conservent la maison familiale pour y vivre ou y revenir pendant les vacances. D’autres préfèrent vendre le bien, partager sa valeur entre plusieurs membres de la famille ou le louer. Les chiffres de l’Insee permettent de mesurer ces choix. Parmi les logements hérités en 2018, voici ce qui était observé trois ans plus tard.

Les pourcentages sont arrondis.

La vente arrive donc en tête des changements d’usage recensés après une succession. Mais la conservation du bien reste une option importante, qu’il s’agisse d’y habiter, de le louer ou de le garder pour les vacances.

L’état du logement compte aussi. Une maison ancienne qui nécessite des travaux, située loin du domicile des héritiers, peut être difficile à conserver. À l’inverse, un appartement bien placé peut constituer un investissement locatif intéressant. Le choix dépend de la valeur du bien, des frais à prévoir et de la situation de chaque héritier.

Pourquoi les héritiers choisissent-ils parfois de vendre le logement ?

Une maison peut avoir une forte valeur sentimentale sans correspondre aux besoins de ceux qui la reçoivent. Les enfants ont parfois déjà leur propre logement, leur emploi et leur vie de famille dans une autre région. Entretenir une seconde maison à distance peut alors devenir une contrainte.

La vente permet de récupérer la valeur du bien et, lorsque plusieurs héritiers en sont propriétaires, de répartir le produit de la vente selon leurs droits. Elle peut aussi éviter de financer des travaux importants dans un logement qui restera peu occupé.

Lorsqu’un bien revient à plusieurs personnes, il entre généralement en indivision jusqu’au partage de la succession. Les héritiers doivent alors prendre certaines décisions ensemble. En cas de désaccord, la vente peut se compliquer et nécessiter un accompagnement juridique.

Avant de décider, il est utile de comparer plusieurs éléments :

• la valeur du logement et les éventuels travaux à réaliser ;
• les charges, la taxe foncière et les frais d’entretien ;
• les possibilités de location et les revenus envisageables ;
• la volonté des autres héritiers de conserver ou de vendre le bien.

Une maison héritée n’est donc pas automatiquement une bonne affaire financière. Son intérêt dépend aussi de ce qu’elle coûtera à conserver et de l’usage que la famille souhaite en faire.

Donation immobilière ou héritage : quand transmettre un logement ?

Il n’est pas nécessaire d’attendre une succession pour transmettre un bien immobilier. Un propriétaire peut donner une maison ou un appartement de son vivant, sous réserve de respecter les règles juridiques et fiscales applicables.

La donation permet notamment d’organiser la transmission en amont. Dans certains cas, les parents peuvent donner la nue-propriété d’un logement à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers. Le montage doit être préparé avec un notaire.

La fiscalité entre aussi en jeu. En ligne directe, un parent peut transmettre à chaque enfant jusqu’à 100 000 € sans droits de donation, grâce à l’abattement applicable, renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement porte sur la valeur transmise et dépend des donations antérieures. Des frais liés à l’acte et à la publicité foncière peuvent également s’ajouter. 

Que faire des affaires d’une maison héritée avant sa vente ?

Lorsqu'une maison est transmise à plusieurs héritiers, il faut souvent commencer par trier son contenu. Certains souhaitent conserver les meubles de famille, d'autres préfèrent récupérer quelques objets personnels et vendre le reste. La situation se complique lorsque les héritiers vivent dans des villes différentes ou que le logement doit être vidé rapidement pour être vendu.

Avant de commencer, il faut d’abord se mettre d'accord sur la répartition des meubles et des objets à conserver. Une fois les affaires réparties, il faut encore les emballer, les transporter vers les différents domiciles ou trouver une solution pour celles qui ne peuvent pas être récupérées immédiatement.

Si la maison se trouve loin de chez vous, vous n'avez pas forcément besoin de tout organiser seul. Des Bras en Plus peut prendre en charge différentes étapes du déménagement, selon vos besoins, comme la mise en cartons, la protection du mobilier, la manutention et le transport des affaires vers leur nouvelle destination.